2008年07月28日

中古マンション選びのポイント(2)

7/23の朝日新聞の1面に、相続税 の税法が変わる記事が載ってましたね。

遺産総額から決まる相続税ではなく、各人、相続した額から算出する方式に変わるという内容でしたね。
「住宅取得資資金に係る相続税生産課税の特例」は、
どういう扱いになるんでしょうか・・・


平成20年12月31日まででその期間が終了する住宅ローン減税 も、ファイナンシャルプランナーのヒッシーさんが言ってらっしゃる通り、
何かしらの対策がとられるようなので、急いで購入しなければならないということはないようですね。

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さて、中古マンション購入のポイント(2) に行きたいと思います。


今回は、設計の立場から。


@ 新耐震基準が施行された1981年(昭和56年)後の建物であること。

施行されたのが、1981年6月。それ以後確認申請を提出し、着工〜竣工した建物ということになります。
この新耐震基準、法律上の最低基準であって、実際はこの基準より安全率を見ているはずなので、分かりやすいボーダーくらいのつもりで。
実際、施工によってもかなり強度は違うはずなので。


A 管理規約の内容の確認をしておくこと。

リフォーム前提で購入する場合は、特にチェックが必要かと。
リフォームの条件なども書いてあります。

フローリング不可というところもあるので、気をつけましょう。

フローリングの遮音性能・工事資材の搬入・水廻りを移設の可・不可・条件などについても書いてある場合があります。
管理組合へ、リフォームの許可を願い出なければならない場合もあります。


B 図面の確認。

キッチンやお風呂など、水廻りを移動 させたい場合、床下の寸法やPS(パイプスペース)の位置などが重要になってきます。

間取り以外の詳しい図面があればいいですね。
マンション管理に設備の施工図などが必要なので、管理室かどこかに竣工図や施工図があると思うので、見せてもらえるといいのですが・・・

築年数の古いマンションの場合、排水管が自分の住戸の床下ではなく、下の住戸の天井裏を通っているトンデモナイ物件もあります。

リフォームしづらい(できない?)し、工事で管に触ってしまい、下の住戸に損害を与えかねません。
給水管のキレイな水ならまだましですが、排水管モレなんて悲惨です。。。

水廻りをいじるときには、重々注意が必要です。


C 設備の確認。

(電気設備)
古いマンションの場合、電気容量 が幹線の太さなどで小さい場合があります。
200Vが入らないなど。IHコンロが使えないことも。

分電盤のスイッチの数 も確認してください。
回路が少ないと、すぐブレーカーが落ちます。
電気容量が大きくできない場合でも、スイッチの数(回路数)を多くすることで、ある程度のダウンは防げると思います。

特にエアコン・冷蔵庫・電子レンジなどは、専用回路があるかどうか、分電盤で確認してください。

インターネット環境も確認しておきたいですね。


(給排水設備)
古いマンションの場合、受水槽が基礎躯体と兼用されているところもあります。現在ではその方法は、採用されません。

住戸への給水方法は、古い順に、
@受水槽+高架水槽
A受水槽+揚水ポンプ
B給水管から直接揚水ポンプ。
*低層住戸はポンプ不要の直圧でいける場合もあります。行政(市町村)によりますが。
*行政(市町村)によっては、一時使用水量がぐんと上がるマンションは、給水管の水圧に影響するので、受水層は必要というところもあります。


水槽があると、水質 も気になりますし、法的な定期メンテナンスが必要ですね。 

改修済みで、竣工図面と違う場合もあります。改修・メンテナンス状況も聞いてみて下さい。


D 地域の確認

これはおまけですが、古い団地や企業の社宅の場合、容積率に余裕がある場合があります。
建替えする場合、今の戸数より多く建てられる土地ということですね。
その場合、多くできた戸数を分譲して、建設費にあてることができます。
市の都市計画課で用途地域図を閲覧できます。
最近はnetでも見れるところがあるようです。


近年建てられたマンションで、容積に余裕のある物件は少ないと思うので、あまり参考にはならないと思いますが・・・



「リフォームしていない物件を探す」
とはいえ、ボロボロの状態からキレイになった状態を想像するのは、なかなか難しいと思います。

そういう状態で、躯体や設備の配管などの具合を判断しづらいでしょうし、できれば、設計や工事の関係者に一度見てもらうといいと思います。


自分自身が、古いマンションで老朽化による水漏れや、電気容量・アルミサッシの老朽化などに直面しています。
いや、ウチは特に古いんですけどね。

物理的・現実的な問題 も考慮して、中古マンションを選んでくださいね。

皆と同じピカピカの新築マンションより、いいところもたくさんあるはずですから。





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贈与税の影響が頭金に?
posted by おさる at 13:35 | 大阪 ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | 建築よもやま話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月25日

中古マンション選びのポイント(1)

先日、宅建協会の講習会を受講しました。
税金のテキストがとても分かりやすく、ちょっとだけご紹介したいと思います。

以前、設計者の立場 で、中古マンションリフォームのススメ
などという記事を書きましたが・・・

今回は、中古マンションを選ぶときに役立ちそうなポイント に絞って、現実的な面からまとめてみたいと思います。


★購入する中古マンションの築年数によって税額が変わります。


@ 贈与税:(もらった金額)−(基礎控除110万)×(税率10〜50%) 

「住宅取得資資金に係る相続税生産課税の特例」適用で、0円
 
*家を買うためなら、親から資金援助があっても贈与税はかかりませんよ〜ということですね。


A 所得税の減税 (住宅ローン控除) 


B 不動産取得税 (中古住宅の価格)×税率3%


{(中古住宅の価格)-(控除額350万〜1200万築年数による)}×税率3%


C 登録免許税 所有権の移転登記(固定資産評価額)×税率20/1000

(固定資産評価額)×税率3/1000


以上 @〜C の税金の特例制度 の中古住宅の条件と言うのが、
取得の日(契約日) 以前 築25年以内 (木造以外)
(木造は築20年)の建物であること。


テキストでは、売り急いだ(?)不動産業者が、築26年の中古マンションを販売。
@〜Cの特例を受けれなかった買主の税負担額 が 400万以上 になってしまった。
損害賠償してよ!という凡例でした。


この凡例の(判決)はまだでていないようで、「贈与税の特例」と「住宅ローン減税」の特例の適用を受けたいと不動産業者に告げていた場合、
税金の専門家でなくても確認する必要があるとして、裁判で損害賠償の請求をされているというものでした。



他にも、
購入する中古マンションの、
◎「管理費や修繕積立金の滞納がないかどうか?」の確認以外に、
マンション全体で管理費や修繕積立金の滞納があるかどうか?
  も確認した方がよいこと。
  大規模改修工事が難しくなり、マンションのスラム化が予想される。
   資産価値の下がる 等。


マンション駐車場の使用権について。
 売買する際に駐車場使用権が継承できるかどうか確認すること。


などの例が、凡例で載っていました。

(参考文献)不動産従業者のための税制の手引き(大成出版社)


続きます。






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購入する前にチェック
posted by おさる at 11:59 | 大阪 ☔ | Comment(2) | TrackBack(0) | 建築よもやま話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月24日

お世話になりました(2)



→冷蔵庫 (左)旧  (右)新 です。


家電と言うのは、10年で壊れるようにタイマーが入っているのでは!?

と思うくらい、キッカリ調子が悪くなりませんか?


氷ができなくなり、アイスクリームもヤワヤワ。
見てもらったら、修理するのに5万円位かかるそうで、結局買い換えました。

買換えの条件は、
@ 巾60p 
A どっちも開き (*シャープの特許)
B 省エネ 
C 自動製氷            の4つです。


購入したのは、日立の60p巾 ・ 両開き ・ ステンレス色 です。


どっちもドアは最重要条件だったので、シャープしかないかな〜と思っていたのですが・・・
巾60pのスリムサイズでも、両開き(観音開き)の商品がありました。
ナショナル と 日立 でした。


ところで・・・夫はナショナルがキライです。 [E:shock]
ちなみに読売ジャイアンツ・トヨタも嫌いらしい。共通点は何でしょう?[E:despair]

消去法により、日立に決定いたしました。[E:shock]

1枚の扉の巾が狭いので、冷気も逃げにくく、子供の力でも開けやすいようです。
子供が勝手に開けやすいのはどうよ!?とは思いますが・・・[E:despair]


何はともあれ、お世話になりました。

posted by おさる at 16:27 | 大阪 ☔ | Comment(2) | TrackBack(0) | 過去ログ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

お世話になりました(1)



↑my水筒 (新)(旧)です。

右側は、20年以上使ってました。
実母によると、妹の模試のお弁当用(500mlペットボトルのお茶が普及していない頃)に購入したそうです。

1人用・コップ無し・このサイズ・ステンレス素材 を苦労して探したそうです。
当時としては、けっこういい値段だったそうで。


私もずーっと使っていて、結婚するときに半ばムリヤリ譲り受けたのですが、
底が何度も外れてゆがんでしまい、思い切って新しいのを購入しました。


長いことお世話になりました。ありがとう。

posted by おさる at 16:07 | 大阪 ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | 過去ログ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

夏の予定

今年の夏のメインイベントは、

「北海道 札幌ラーメンと建築の旅」 です。

モエレ沼公園 (イサムノグチ基本設計) → 公式サイト
が旅行のメインイベントです。


旅行の手配は、夫がしてくれました。

日頃からコツコツ貯めてる 楽天ポイント やETCポイントを、
最大限活用して、宿泊費や高速代を安くするのが得意のようです。

私はそういうのがメンドクサイ人なので、大変助かっています [E:despair]


夫は、もれなく調べて、まんべんなく廻りたい人なので、

@モエレ沼公園 と 札幌市内ちょこっと
A地平線と羊蹄山の景色
B北海道の美味しいもの

後は、毛綱毅曠氏の建築が見れたらラッキー。
それ以外はどっちでもいいよ〜、という私の態度に、

「自分の気が済んだら、もうどうでもいいのか〜!」と、
旅行の度怒られています。
*ホントは子供達の体調とかもあって、あまりムリさせられない時もあるし。
*夫はせっかくココまで来てるのにと怒るけれど。



イサムノグチ氏では他に、

イサムノグチ庭園美術館(香川県) → 公式サイト
*入館するのに往復はがきで予約&時間指定が必要。道もわかりにくく、迷いました。
*「さぬきうどんと建築の旅」だったので、旅行中何杯うどんを食べたことか。美味しゅうございました。

土門拳記念館(山形県) → 公式サイト
*中庭の水面にイサムノグチの彫刻
*建物(谷口吉生氏設計)・彫刻・調整池 が相まって端整で美しい景色です。
*それに、何といっても写真家土門拳の撮る「人」に感動しました。



何はともあれ、楽しみです。[E:happy01]
posted by おさる at 15:50 | 大阪 ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | 建築めぐり | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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